Mieszkanie należy do podstawowych potrzeb człowieka, więc trudno się dziwić, że zabiegamy o nie dla naszych dzieci niemalże od kołyski. Na ogół spory udział w tej trosce o własne „M” mają dziadkowie, którzy przecież gdzieś mieszkają i pragną, by wnuk czy wnuczka otrzymali po nich mieszkanie. Oczywiście, nie zawsze jest to możliwe, bo wszystko zależy od statusu mieszkania.
Jeśli dziadkowie zajmują mieszkanie komunalne, tzn. takie, które jest własnością gminy, i opłacają czynsz regulowany, i wnuk jest u nich zameldowany, a nawet z nimi mieszka, ma on nikłe szanse na mieszkanie po dziadkach. Prawo lokalowe z 1974 r. pozwalało wejść w stosunek najmu osobom bliskim, tj. wstępnym i zstępnym - a zatem wnukom. Na równi z osobami bliskimi traktowano wówczas osobę, która sprawowała opiekę nad najemcą na podstawie umowy o jej sprawowanie.
Dziś zawężono krąg osób, które mogą uzyskać najem po bliskich, a Sąd Najwyższy wypowiedział się w tej sprawie jednoznacznie: wnuk ani dalsi zstępni najemcy nie należą do osób, które wymienia art. 691 kodeksu cywilnego (mówi on o tym, komu przysługuje najem po zmarłym najemcy - uchwała z 21 maja 2002 r., III CZP/02).
W przypadku jednej ze spraw (sygn. akt I C 530/02/K) sąd jednak przyznał mieszkanie wnukowi, bowiem... opiekował się on babcią. Miał nawet stosowną umowę, którą zawarł z nią w 1992 r. Co prawda, umowa nie była potwierdzona przez organ gminy, jak wymagał tego ówczesny przepis, ale okazało się, że nie ma to znaczenia, bowiem - zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1985 r. - umowa taka między bliskimi osobami nie wymagała potwierdzenia przez urzędnika (wyrok NSA, I S.A. 421/85/ONSA; 1985/2/K). Wnuk po zmarłej otrzymał więc tytuł najemcy. W innej sprawie wnuczka, która również opiekowała się swoją babcią i mieszkała z nią od urodzenia, musiała mieszkanie opuścić, bo nie posiadała stosownego zaświadczenia (orzeczenie SN z 21 maja 2002 r.).
Zatem sprawa z mieszkaniem po dziadkach, jeśli nie dysponujemy odpowiednim zaświadczeniem - umową o opiekę nad dziadkami zawartą przed 1994 r. - jest raczej przesądzona, wnuk mieszkanie będzie musiał opuścić. Oczywiście, wszystko jest w „rękach gminy” - być może nie będzie musiał się wyprowadzać, bo gmina zechce z nim podpisać umowę najmu na nowych zasadach.
Jest, oczywiście, sposób na to, by wnuk zamieszkał w mieszkaniu dziadków po ich śmierci - wykupić to mieszkanie. Jeżeli mieszkanie to będzie własnością dziadków, wówczas mogą je zapisać wnukowi w testamencie lub przekazać jako darowiznę. Jeśli dziadkowie w mieszkaniu tym mieszkają, bezpieczniejsza jest forma testamentu, bowiem w życiu różnie bywa, a więc zdarza się również i tak, że obdarowani szybko zapominają o swoich dobroczyńcach i usiłują pozbyć się ich z domu. Dochodzi wówczas do przykrych scen i choć prawo przewiduje możliwość odwołania darowizny, sprawy takie są dość trudne i nie zawsze kończą się po myśli darczyńców.
Testament można napisać własnoręcznie, pamiętając o dacie i podpisie, i złożyć go u zaufanej osoby - niekoniecznie musi to być członek rodziny. Jeśli jednak zdecydujemy się na darowiznę, pamiętajmy, by udać się z tym do notariusza, bowiem umowa darowizny nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego.
Pamiętajmy również o tym, że prawo nie przewiduje wspólnych testamentów: jeśli właścicielami mieszkania są oboje dziadkowie, każde z nich osobno musi zrobić testament - dziadek na babcię, babcia na dziadka. Po śmierci jednego z nich, drugie staje się właścicielem całości i dopiero wtedy może zrobić testament na wnuka. Może, oczywiście, od razu zapisać swoją część wnukowi, ale wtedy musi się liczyć, że po jego śmierci wnuk zechce zamieszkać w tym mieszkaniu.
Spadkobierca lub obdarowany nieruchomością nie zawsze będzie musiał zapłacić podatek. Jeśli nabyty lokal nie przekracza powierzchni 110 m2, a spadkobierca należy do I bądź II grupy podatkowej - nie zapłaci podatku pod warunkiem, że jest obywatelem polskim lub ma miejsce stałego pobytu na terytorium RP, nie jest właścicielem innego mieszkania, nie jest najemcą lokalu lub budynku, a jeśli nim jest - rozwiąże umowę najmu. (Podatnicy należący do III grupy podatkowej mogą skorzystać z takiego zwolnienia, jeśli przez co najmniej dwa lata sprawowali opiekę nad spadkobiercą, który tej opieki wymagał). Umowa musi jednak być zawarta na piśmie i przed organami gminy.
W przypadku otrzymania nieruchomości w drodze darowizny, z ulgi mogą skorzystać tylko osoby należące do I grupy podatkowej. Przepisy wymagają ponadto w każdym przypadku, by podatnik zamieszkał w danym lokalu przez okres co najmniej 5 lat. Jeśli w chwili złożenia zeznania podatkowego podatnik mieszka w danym lokalu, termin liczy się od tego dnia.
Grupy podatkowe:
I (pierwsza grupa): małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie.
II (druga grupa): zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.
III (trzecia grupa): inni nabywcy.
Za rodziców - w rozumieniu ustawy - uważa się także przysposabiających, a za zstępnych - przysposobionych.
Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według stosunku spadkobiercy czy obdarowanego do osoby, która nieruchomość przekazała, zaś wysokość podatku zależy od grupy podatkowej, do której podatnik się zalicza. (E)