Zagrożenia związane z wejściem do UE

Użytkowanie wieczyste jako forma prawna ma swoje korzenie historyczne w epoce feudalnej, gdy władca ziemi - feudał nadawał wasalom swoją własność w użytkowanie lenne. Lennik był zobowiązany do uiszczenia lenna, którego obecnym odpowiednikiem jest opłata użytkowania wieczystego uiszczana przez osobę, która jest użytkownikiem wieczystym.
Co więc zmienia się po uzyskaniu przez dotychczasowego użytkownika wieczystego prawa własności ziemi? W sensie prawnym - bardzo wiele. Dotychczasowy użytkownik wieczysty staje się właścicielem ziemi, uzyskuje więc pełny tytuł prawny nieruchomości gruntowej.
W krajach Unii Europejskiej użytkowanie wieczyste jest w ogóle nieznaną formą prawną. Dotacje dla rolników w tych krajach ze środków budżetowych są przyznawane tylko wówczas, gdy rolnicy mają pełny tytuł prawny do uprawianej przez siebie ziemi. W momencie ewentualnego wejścia Polski do struktur Unii Europejskiej na dotacje na restrukturyzację rolnictwa będą mogli liczyć tylko ci rolnicy polscy, którzy mają tytuł własności ziemi.
Istnieje jeszcze jedno zagrożenie związane z wejściem Polski do Unii Europejskiej przy nieuregulowanych stosunkach własnościowych nieruchomości gruntowych. Zagrożenie to dotyczy zwłaszcza ziem Polski Północnej i Zachodniej, określanych jako tzw. Ziemie Odzyskane, gdzie wielu obywateli polskich nie ma tytułu własności nieruchomości, lecz tylko prawo użytkowania wieczystego. Ponadto istnieje jeszcze jeden bardzo ważny argument przemawiający za nabyciem tytułu własności przez użytkowników wieczystych - zwłaszcza z Ziem Odzyskanych. Otóż przedwojenni właściciele nieruchomości gruntowych z ziem należących przed 1939 r. do Rzeszy Niemieckiej mają zapisy tytułów własności w niemieckich księgach wieczystych (Grundbuch), podczas gdy obecni polscy użytkownicy tych ziem posiadają tylko prawo użytkowania wieczystego. Po wejściu Polski do Unii Europejskiej, w sytuacji sporu z powództwa cywilnego o nieruchomości gruntowe przed europejskimi lub polskimi sądami, racje prawne osoby mającej wpis tytułu własności ziemi do księgi wieczystej są nieporównywalnie większe niż osoby mającej w ręku tylko dokument stwierdzający prawo użytkowania wieczystego nieruchomości.

Czy jest założona księga wieczysta na nieruchomość gruntową?

Porządkowanie kwestii własnościowej radziłbym zacząć od podstawowej informacji: czy na nieruchomości, której jestem użytkownikiem, jest założona księga wieczysta w wydziale ksiąg wieczystych tego sądu rejonowego, który jest właściwy dla miejsca położenia nieruchomości gruntowej. Tam można się upewnić, czy właściciel w ogóle zatroszczył się o swoją własność na tyle, iż postarał się o założenie dla niej księgi wieczystej i dokonał do niej w tym celu odpowiedniego wpisu.

Wpis do księgi wieczystej

W przypadku, gdy treścią wpisu do księgi wieczystej jest prawo własności nieruchomości osoby zainteresowanej, ma ona w ręku dokument potwierdzający jej tytuł własności tej nieruchomości. O ile zainteresowana osoba ma potwierdzone odpowiednim wypisem z ksiąg wieczystych prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej - może skorzystać z jednej z dwóch wymienionych wcześniej ustaw uwłaszczeniowych (nazwijmy je skrótowo: ustawa o uwłaszczeniu na Ziemiach Odzyskanych - jako ustawa 1. oraz ogólnopolska ustawa uwłaszczeniowa - jako ustawa 2.).

Dla kogo nieodpłatne uwłaszczenie

Do nieodpłatnego nabycia nieruchomości użytkowanych wieczyście przysługuje prawo skorzystania z ustawy dotyczącej Ziem Odzyskanych (Dz. U. nr 113 poz. 1209 z 26 lipca 2001 r.), która została przedłużona do 24 października 2006 r. Uprawnionymi do roszczenia o nieodpłatne nabycie prawa własności nieruchomości użytkowanych wieczyście są wszystkie osoby fizyczne, które spełniają łącznie następujące warunki: 1) w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. 24 października 2001 r.) były użytkownikami lub współużytkownikami wieczystymi; 2) nieruchomość gruntowa, do której te osoby mają prawo użytkowania wieczystego, jest położona na obszarach Ziem Odzyskanych; 3) nieruchomość użytkowana wieczyście przez te osoby stanowi nieruchomość rolną (art. 1 pkt. 2) lub zabudowaną na cele mieszkaniowe.
Ustawa określa, iż opłata sądowa z tego tytułu wynosi 1/3 najniższego wynagrodzenia ogłoszonego przez ministra właściwego do spraw pracy na podstawie kodeksu pracy (patrz art. 1 ust. 5). Obecnie przy najniższym uposażeniu 800 zł (obowiązującym od 1 stycznia 2003 r.) kwota ta wynosi 266, 67 zł. Koszty te obciążają osoby starające się o prawo własności. Pokrywają one również koszty pomiarów geodezyjnych związanych z uzyskaniem prawa własności nieruchomości (patrz art. 1 ust. 6).

Decyzje odmowne

Niestety, ku zdziwieniu parlamentarzystów, którzy uchwalili w poprzedniej kadencji ustawę z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu prawa własności przez użytkowników wieczystych, w wielu gminach na Ziemiach Odzyskanych wydawane są decyzje odmowne na składane wnioski o uwłaszczenie. W uzasadnieniu tych decyzji wskazuje się, że ustawa jakoby wymaga, żeby nieruchomość była nadana w trybie dekretu, o którym mowa w art. 1 ust. 1 tej ustawy. Uzasadnienie to jest zaskakujące i absurdalne jednocześnie. Otóż ustawodawca wymienił w art. 1 ust. 1 dekret z dnia 6 września 1951 r. o ochronie i uregulowaniu własności osadniczych gospodarstw chłopskich na obszarze Ziem Odzyskanych (Dz. U. z 1951 r., nr 46 poz. 340) po to, żeby określić zakres terytorialno-geograficzny uprawnień ustawowych.
W przypadku odmowy wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na złożony wniosek o nabycie prawa własności należy - zgodnie z pouczeniem zawartym w piśmie odmownym - złożyć odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Należy dopilnować czternastodniowego terminu składania odwołania, zgodnie z trybem postępowania administracyjnego.
W przypadku podtrzymania decyzji odmownej - zainteresowany ma prawo złożyć skargę do właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania zamiejscowego ośrodka Naczelnego Sądu Administracyjnego. Opłata sądowa związana ze złożeniem skargi wynosi ok. 30 zł. Warto więc za taką cenę dochodzić swoich praw. Zachęcam użytkowników wieczystych na Ziemiach Odzyskanych do konsekwentnego i stanowczego domagania się prawa własności ziemi. Tylko taka postawa gwarantuje powodzenie w uzyskaniu prawa własności przez Polaków.
Do NSA Oddziału Zamiejscowego w Szczecinie wpłynęła już pierwsza skarga na działalność urzędników odmawiających wnioskodawcom prawa do skorzystania z nieodpłatnego uwłaszczenia. Dotyczy ona decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które podtrzymywało odmowę wydaną przez burmistrza gminy Dobrzany.
Radzę wszystkim, którzy uzyskali decyzję odmowną, iść drogą odwołania.