Kto jest właścicielem?

Zanim przejdziemy do bardziej szczegółowego omówienia obecnej sytuacji prawnej w zakresie przekształceń własnościowych w spółdzielniach mieszkaniowych, spróbujmy odpowiedzieć sobie na pytanie: Kto jest obecnie właścicielem mieszkań i lokali użytkowych oraz garaży w spółdzielniach mieszkaniowych? Odpowiedź na to pytanie jest prosta: właścicielem wszystkich lokali mieszkalnych i użytkowych, w tym garaży, jest spółdzielnia mieszkaniowa. Lokale te nie stanowią własności prywatnej członków spółdzielni, lecz są własnością kolektywną, czyli zbiorową spółdzielni jako osoby prawnej.
Można jednak w tym kontekście postawić kwestię, że są przecież członkowie spółdzielni, którzy uważają, iż po wykupieniu mieszkań spółdzielczych mają już mieszkanie na własność. Co więcej, niektórzy z nich mają dokonany wpis spółdzielczego własnościowego prawa do księgi wieczystej, z czego wyciągają prosty wniosek, iż mają z pewnością prawo własności tego mieszkania. Niestety, i oni są w błędzie. Właścicielem tych mieszkań jest również spółdzielnia mieszkaniowa. Żeby się o tym przekonać, wystarczy przeczytać dokładnie treść wpisu do księgi wieczystej, gdzie w Dziale II wymieniony jest właściciel, zaś członek spółdzielni ma do tego mieszkania: spółdzielcze własnościowe prawo, które jest ograniczonym prawem rzeczowym.
Dopiero ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 24 kwietnia 2001 r., umożliwia uzyskanie prawa własności do mieszkania, lokalu użytkowego lub garażu będącego własnością spółdzielni, do którego dotychczas członek spółdzielni miał prawo spółdzielcze (lokatorskie lub własnościowe). Pomimo wprowadzenia nowelizacji, ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nadal obowiązuje. Ci członkowie spółdzielni, którzy nie chcą już dłużej zadowalać się uczestniczeniem we własności kolektywnej spółdzielni, mogą uzyskać prawo odrębnej własności swojego mieszkania. Oznacza to, iż członkowie spółdzielni mogą stać się właścicielami prywatnymi, czyli mogą uzyskać pełny tytuł prawny do tego mieszkania. Pełny tytuł prawny wynika stąd, iż znowelizowana ustawa przewiduje nie tylko uzyskanie przez członka prawa odrębnej własności, lecz również możliwość uzyskania wraz z tym prawem współwłasności ziemi, na której stoi blok mieszkalny z wyodrębnionym prawem własności mieszkania.
Wszystkie złożone przez członków spółdzielni wnioski o przekształcenie dotychczasowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności są nadal ważne. Nie należy ich więc pod żadnym pozorem i nie zważając na żadne namowy wycofywać z zarządu spółdzielni. Co więcej, złożony wniosek skutkuje prawnie, uzyskanym w dniu jego złożenia, prawem roszczenia o przeniesienie przez spółdzielnię na członka prawa odrębnej własności na warunkach obowiązujących właśnie w dniu złożenia tego wniosku.

Złożenie wniosku o uwłaszczenie i jego skutki

Ustawa z mocy samego prawa nie przenosi na członka spółdzielni lub najemcę prawa odrębnej własności mieszkania, lecz zainteresowany musi sam wystąpić z wnioskiem o to. Nabycie prawa własności ma być aktem jego świadomej, przemyślanej i wolnej decyzji. On sam jest podmiotem decyzji uwłaszczeniowej.
Wniosek można złożyć, nawet jeśli kredyt nie jest jeszcze spłacony. Prawo roszczenia jest stosunkowo mocnym prawem, nabywanym już przez samo złożenie wniosku przez uprawnionego. Prawo to oznacza, iż zarząd spółdzielni ma ustawowy obowiązek spełnienia go, o ile zostaną spełnione zarówno przez spółdzielnię, jak i przez uprawnionego warunki określone przez ustawodawcę. W tej sytuacji radziłem i radzę w dalszym ciągu wszystkim członkom spółdzielni i najemcom lokali spółdzielczych złożyć wniosek o uwłaszczenie lokalu mieszkalnego i użytkowego. Radzę to zrobić nawet tym, którzy nie spełniają jeszcze wszystkich warunków niezbędnych do zawarcia z nimi przez spółdzielnię umowy cywilnoprawnej, np. nie spłacili zaciągniętego kredytu. Przez złożenie wniosku i oni nabywają prawo roszczenia o uzyskanie własności lokalu. Prawo to zostanie dla nich zrealizowane, gdy spłacą kredyt czy spełnią inne warunki określone w ustawie.
Złożenie wniosku przez uprawnionego rozpoczyna proces przygotowania ze strony spółdzielni do uwłaszczenia. Spółdzielnia ma ustawowy obowiązek rozpocząć przygotowania, które mają swój finał w projekcie uchwały zarządu odnośnie do treści umowy cywilnoprawnej dotyczącej uwłaszczenia dla osoby uprawnionej. Zarząd spółdzielni, odpowiadając na wniosek uprawnionego, ma obowiązek dokładnie poinformować go, jakie warunki (zwłaszcza finansowe) musi on spełnić w związku z ustawą, żeby mogła być podpisana z nim umowa notarialna o przeniesienie na niego przez spółdzielnię prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego.
Prawne skutki złożenia wniosku zostały jeszcze wyraźniej wyakcentowane w ustawie nowelizującej z 19 grudnia 2002 r. Znowelizowana ustawa ustaliła nowe brzmienie art. 42, gdzie w ust. 1 określono, iż w okresie 24 miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości spółdzielnia określi przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości. W pierwotnej wersji ustawy spółdzielnia była zobowiązana określić przedmiot uwłaszczenia w okresie 24 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, czyli do 24 kwietnia 2003 r.

Możliwe są pułapki

Za największe niebezpieczeństwo nowelizacji w zakresie liczenia okresu ustawowych 24 miesięcy uważam możliwość manipulacji ze strony niektórych zarządów spółdzielni mieszkaniowych, które są z gruntu niechętne samej ustawie. Manipulacje te będą mogły polegać na:
a) dezinformowaniu uprawnionych członków i najemców co do "rzekomych korzyści" z uwłaszczenia mieszkaniem;
b) celowym wprowadzaniu w błąd w zakresie interpretacji przepisów ustawy;
c) zniechęcaniu do składania wniosków w momencie ich składania;
d) sianiu różnych wątpliwości wśród tych, którzy już złożyli wnioski, po to, aby je wycofali;
e) wprowadzaniu wyimaginowanych obaw i lęków o koszt remontów po uwłaszczeniu - co nie ma uzasadnienia w przepisach prawnych;
f) pośrednim lub bezpośrednim zastraszaniu członków spółdzielni;
g) straszeniu podatkiem katastralnym.
Celem tych działań jest albo odsunięcie w czasie uwłaszczenia w niektórych blokach czy nawet w całych osiedlach, albo też całkowite uniemożliwienie jego realizacji. Wystarczy bowiem, że uda się "wyperswadować" kilku lub kilkunastu osobom z danego bloku, które złożyły wnioski, żeby je wycofały (np. na jakiś czas), a pułapka już gotowa. Dla danego bloku zarząd spółdzielni nie musi już przygotowywać projektów uchwał uwłaszczeniowych. A jeśli któryś z członków po przemyśleniu ponownie złoży taki wniosek, to muszą upłynąć na nowo 24 miesiące, żeby spółdzielnia przygotowała projekt uchwały zarządu. Należy uważać, żeby nie dać się wciągnąć w jakąś pułapkę i nie wycofywać już złożonego wniosku.

Skutki ekonomiczne

Samo złożenie wniosku o uwłaszczenie jest nieodpłatne. Uruchamia jednak proces informacyjny zmierzający do ustalenia, jaki koszt poniesie uprawniony do uwłaszczenia w zależności od tego, czy ma on spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy też jest najemcą lokalu spółdzielczego. W zależności od tego, kiedy złożył (czy złoży) wniosek, koszty te określają odpowiednie przepisy ustawy sprzed jej nowelizacji lub po wejściu w życie nowelizacji.
Mówiąc o skutkach ekonomicznych złożenia wniosku uwłaszczeniowego, mamy jednak na względzie szczególnie długoterminowe korzyści związane z realizacją tego wniosku, a więc po uzyskaniu prawa własności mieszkania wraz ze współwłasnością ziemi.
Najpierw warto wskazać, że już samo złożenie wniosku uwłaszczeniowego zmniejsza ryzyko ekonomiczne związane z ewentualnością ponoszenia przez członka spółdzielni fatalnych konsekwencji upadku lub likwidacji spółdzielni. Uzyskanie przez członka spółdzielni prawa odrębnej własności mieszkania wyłącza to mieszkanie z masy upadłościowej z mocy samego prawa. Członek spółdzielni jako właściciel prywatny wyodrębnionego z własności kolektywnej mieszkania nie ponosi wówczas żadnych obciążeń finansowych, związanych z koniecznością spłaty wierzytelności upadłej spółdzielni.

W następnym numerze - o kosztach realizacji uprawnień ustawowych do uwłaszczenia.