Ustawa z 3 czerwca 2005 r. (obowiązuje od 22 lipca) wprowadziła zmiany w wykupie mieszkań spółdzielczych (nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Od 22 lipca nie ma dowolności przy udzielaniu bonifikat przy wykupie mieszkań spółdzielczych. Wcześniej każda spółdzielnia stosowała dowolne upusty przy przekształcaniu prawa lokatorskiego, a zasady ich stosowania określały statuty poszczególnych spółdzielni. Trybunał Konstytucyjny uznał to za niezgodne z ustawą zasadniczą, czyli Konstytucją, bowiem w praktyce istniały ogromne rozbieżności w wysokości owych upustów. W niektórych spółdzielniach wynosiły one zaledwie kilka procent, w innych kilkadziesiąt.
Do upustów mają prawo zarówno lokatorzy, którzy żądają przekształcenia lokatorskiego prawa na własnościowe, jak i ci, którzy zamierzają nabyć odrębną własność lokalu wraz z gruntem.
Osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, może wystąpić z wnioskiem o przekształcenie tego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Spółdzielnia jest wówczas zobowiązana do zawarcia umowy.
Zainteresowany przekształceniem musi jednak wcześniej dokonać rozliczeń finansowych ze spółdzielnią. Dotyczy to:
- spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, szczególnie odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
- spłaty przypadającego na lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku;
- spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontu nieruchomości, w której znajduje się mieszkanie;
- spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych;
- wpłaty różnicy między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części; jeśli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych, spółdzielca może liczyć na 50-procentową bonifikatę.
Wysokość wkładu mieszkaniowego waloryzuje się proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu. Określenia kosztów tej wartości dokonuje jej rzeczoznawca majątkowy, obciążając osobę, z którą spółdzielnia zawiera umowę o przekształcenie lokalu mieszkalnego. Tylko w dwóch przypadkach nie będzie możliwe takie przekształcenie:
- w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu, jeśli statut spółdzielni przewiduje ograniczenie w przekształceniu;
- w budynkach wybudowanych z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Umowa o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe powinna być zawarta na piśmie - nie jest wymagany akt notarialny.
Członek spółdzielni, któremu przysługuje lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, może też zażądać, aby spółdzielnia przeniosła na niego własność lokalu. W tym przypadku również konieczne jest dokonanie wcześniej rozliczeń ze spółdzielnią. Jeśli ta korzystała z pomocy ze środków publicznych, budując lokal, spółdzielca otrzyma 50-procentową bonifikatę. Jak w poprzednim przypadku przekształcenia lokalu, tak i tu są ograniczenia. Dotyczą one lokali mieszkalnych w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu. Niedopuszczalne jest przeniesienie przez spółdzielnię na inną osobę własności lokalu mieszkalnego w budynku wybudowanym ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga aktu notarialnego. Koszty określenia wartości rynkowej lokalu, zawarcia umowy, założenia księgi wieczystej i wpisu do niej ponosi członek, na rzecz którego przenoszona jest odrębna własność lokalu. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych określa stałe stawki za zawarcie umowy notarialnej oraz założenie księgi wieczystej i wpis. Jest to 1/3 najniższego wynagrodzenia za pracę (obecnie najniższe wynagrodzenie wynosi 849 zł), a więc 283 zł. Zatem wynagrodzenie notariusza wyniesie 283 zł. Tyle samo zapłacimy za wpis do księgi wieczystej.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszcza jeszcze trzecią formę przekształcenia. Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, może wystąpić z pisemnym żądaniem do spółdzielni o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu (w odrębną własność). Tu również konieczne jest wcześniejsze rozliczenie ze spółdzielnią. Ustanowienie odrębnej własności wymaga aktu notarialnego (cena umowy i wpisu do księgi wieczystej - jak w poprzednim przypadku). Osoba nabywająca własność lokalu w tym trybie nie ma prawa do bonifikaty.
Podstawa prawna: Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, ostatnie zmiany - Dziennik Ustaw z 2005 r. nr 122, poz. 1024.

(E)